투기과열지구, 청약과열지역

커서 경제에 대해 공부하다보면 큰 진입장벽은 용어입니다. 단어들이 친숙하지 않아서 더 어렵게 느껴지는데요 마치 미지수를 네모세모로 배우다 x,y로 배우기 시작하면 왠지 모르게 더 어렵게 느껴지는 그때 같습니다. 부동산 공부를 하다보면 정책적으로 지역을 나누어서 규제하는데, 이 때 나오는 투기과열지구, 청약과열지역에 대해 알아보겠습니다. 청약과열지역과 투기과열지구는 모두 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 정부가 설정한 규제 지역입니다. 

투기과열지구

먼저 투기과열지구란, 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시도지사가 지정하는 지역입니다. 투기과열지구에 선정되면, 1. 세대주가 아니거나 2. 과거 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 경우 3. 2주택 이상 소유한 세대라면 1순위로 민영주택에 청약할 수 없습니다. 또 투기과열지구 내에서 청약이 당첨된다면 재당첨 제한이 됩니다. 현재(24년 12월 5일 기준) 투기과열지구는 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 뿐 입니다.

대출규제

1. LTV(주택담보대출비율)규제 : 투기과열지구에선 LTV가 40%로 제한됩니다. 만약 내가 5억짜리 집을 청약해서 당첨되었는데, 이 집이 투기과열지구 안에 있다면 5억x40% = 2억까지만 대출이 가능합니다. 대출을 통해 부동산 투기를 억제하려는 규제로 집값의 60%를 자기 자본으로 마련하도록 하는 목적입니다.

2. DTI(총부채상환비율)규제 : 투기과열지구에선 DTI가 40%이하로 규제 할 수 있습니다. DTI는 대출이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 대출하는 사람의 상환능력을 고려하는 규제로, 대출을 능력보다 과도하게 일으키는 것을 방지 할 수 있습니다. 

3. DSR(총부채원리금상환비율)규제 : 투기과열지구에선 DSR이 40%이하로 규제 할 수 있습니다.DSR은 대출의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 예를들면 연소득이 1억원이라면 대출원리금 상환액이 연 4천만원이 넘지 않도록 규제됩니다.

이 외에도 투기과열지구로 규제되면 분양권전매제한과 양도세 중과가 될 수 있습니다. 

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청약과열지역 

청약과열지역이란 투기과열지구보다는 조금 완화된 규제지역입니다. 조정대상지역 지역으로 이 지역은 집 값, 청약경쟁률 등을 고려해서 분양이 과열되었거나 과열 될 우려가 있는 지역입니다. 투기과열지구와 마찬가지로 1순위로 청약할 수 있는 자격이 강화됩니다. 하지만 투기과열지구에 비해선 규제 강도가 완화된 지역입니다. 투기과열지구와 마찬가지로 현재(24년 12월 5일 기준) 투기과열지구는 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 뿐 입니다.

청약과열지역에서도 1순위 청약 자격이 강화됩니다. 청약 시 자격을 갖추기 위한 조건이 더 엄격해져, 무분별한 청약 신청을 방지하고, 실수요자가 우선적으로 청약을 할 수 있도록 유도합니다.  

재당첨 제한

청약과열지역에서는 재당첨 제한이 투기과열지구보다는 낮은 기간으로 설정됩니다. 투기과열지구의 경우 재당첨 제한 기간이 10년이지만, 청약과열지구에서는 7년으로 설정됩니다. 즉, 청약과열지구에서 당첨되었을 경우, 그 지역 내에서 다시 당첨될 수 있는 시점이 투기과열지구보다 3년 더 짧습니다.  

청약 가점제 적용 비율

또한, 청약 가점제의 적용 비율이 차이가 납니다. 투기과열지구에서는 85㎡ 이하의 주택에 대해 가점제 100%로 청약을 진행합니다. 이는 청약의 결과가 가점에 의해서만 결정된다는 의미입니다. 반면, 청약과열지구에서는 가점제 75%로 진행되며, 나머지 25%는 추첨으로 당첨자를 뽑습니다. 즉, 청약과열지구에서는 청약 가점이 낮은 사람도 일부 추첨을 통해 당첨될 수 있는 기회가 존재하는 것입니다.  
 보통 84m²가 흔히 말하는 32평으로 국민평수라고 불립니다. 만약 이 집에 청약을 하게되면, 나의 청약 점수에 따라 100%로 당첨이 갈리는 것이 투기과열지구이고, 25%라도 추첨으로 당첨 될 수 있는 지역이 청약과열지역입니다.

 

규제의 강도와 청약 방식에서 차이가 있기 때문에, 청약을 고려하는 사람들은 어떤 지역에 속하는지와 각각의 규제 사항을 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 청약과열지구는 투기과열지구보다는 규제가 조금 더 완화된 지역이지만, 여전히 청약 경쟁이 치열하고, 실수요자에게 유리한 규제가 시행되고 있음을 명심해야 합니다.